Besonderheiten im Zusammenhang mit der Vermietung von Ferienwohnungen

Der EuGH hat mit Urteil vom 19.12.2018 entschieden, dass die Anmietung und anschließende Weitervermietung von Ferienwohnungen im eigenen Namen der Margenbesteuerung für Reiseleistungen nach § 25 UStG unterliegt.

Darüber hinaus hat der EuGH klargestellt, dass die Marge nicht dem ermäßigten Steuersatz von 7% für die kurzfristige Vermietung von Schlafräumen gem. § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 2 UStG unterliegt, sondern dem Regelsteuersatz von 19%.

Der BFH hat mit zwei sich anschließenden Urteilen[1] die Folgeentscheidungen getroffen und damit die grundsätzliche Auffassung der Finanzverwaltung bestätigt.[2]

Abzugrenzen ist die Vermietung in eigenem Namen von der Vermietung durch einen Verwalter, der im Außenverhältnis im Namen des Eigentümers auftritt.

Beispiel:

Der Hamburger Werner Winter (WW) ist Eigentümer eines Ferienhauses in Westerland auf Sylt. Die Wohnung steht bereits seit mehr als zehn Jahren ganzjährig zur Vermietung bereit. Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf 30.000 Euro. Die Verwaltung hat der ortsansässige V übernommen. V schließt die Mietverträge im Namen des WW als Vermittler ab und behält 10% der Miete als Vermittlungsprovision ein, die er über eine Gutschrift abrechnet.

WW erbringt Vermietungsleistungen, die als Vermietung zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden dem ermäßigten Steuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG unterliegen. Die Umsatzsteuer beträgt 7/107 von 30.000 Euro = 1.962,61 € seiner Einnahmen. V erbringt eine mit 19% umsatzsteuerpflichtige Leistung an WW. In seiner Gutschrift sind 19/119 seiner Provision in Höhe von 3.000 Euro = 478,99 € als Umsatzsteuer auszuweisen, die WW als Vorsteuer geltend machen kann. Insgesamt verbleibt für WW eine Umsatzsteuerzahllast in Höhe von 1.483,62. Euro (1.962,61 Euro ./. 478,99 Euro).

Abwandlung:

V schließt die Verträge in eigenem Namen und auf Rechnung des WW ab. V zahlt 90% seiner Ausgangsleistung an WW für seine Eingangsleistung. Im Rahmen einer Dienstleistungskommission führt V eine sonstige Leistung gegenüber den Feriengästen aus. Da V Vorleistungen von WW bezieht, handelt es sich um eine Reiseleistung i. S. von § 25 UStG, die eine Steuerbefreiung grundsätzlich ausschließt. WW erhält 27.000 Euro Miete. V hat gem. § 25 Abs. 3 UStG die Differenz in Höhe von 3.000 Euro (30.000 Euro Ausgangsleistung ./. 27.000 Euro Eingangsleistung) mit 19% zu versteuern. WW hat damit 1.766,35 Euro (27.000 Euro x 7/107) und somit 282,73 Euro (1.766,35 Euro ./. 1.483,62 Euro) mehr als bei der Vermittlung zu versteuern. V ist gem. § 25 Abs. 4 UStG nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt und zahlt 570 Euro (3.000 Euro x 19%) Umsatzsteuer an das Finanzamt.

Tipp:

Die Grundsätze der Dienstleistungskommission greifen nur dann, wenn kein dauerhafter Anspruch des V gegenüber dem WW besteht.

Aus diesem Grund könnte es sich anbieten, dass WW sein Ferienhaus langfristig (zu mehr als sechs Monaten) an V vermietet. Die Vermietung ist nun gem. § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Eine Umsatzsteuer für WW fällt daher dauerhaft nicht mehr an. Bei der Vermietung des V an die Feriengäste handelt es sich um eine kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung von Fremden, die zu einer Besteuerung nach dem ermäßigten Steuersatz führt. V hat daher 7/107 von 30.000 Euro = 1.962,61 € an das Finanzamt abzuführen.

Da V ausschließlich steuerpflichtige Ausgangsumsätze erzielt, wäre auch ein Verzicht des WW auf die Steuerbefreiung gem. § 9 UStG möglich. Die von WW zu zahlende Umsatzsteuer wäre bei V als abzugsfähige Vorsteuer zu berücksichtigen. In diesem Fall würde WW die Miete zuzüglich Umsatzsteuer berechnen.

Gleichzeitig hätte eine langfristige Vermietung den charmanten Vorteil, dass die Vermietung als reine Vermögensverwaltung zu qualifizieren wäre. Insbesondere dann, wenn es um die Abgrenzung der Einkunftsart einer jederzeit zur Vermietung bereitgehaltenen, voll eingerichteten, im Feriengebiet belegenen und von einer Ferienorganisation verwalteten Ferienwohnung geht, könnte eine auf Dauer angelegte Vermietung die Begründung von Betriebsvermögen vermeiden. 

Hinweis:

Die Vermietung einer Ferienwohnung als Reiseleistung wird gem. § 25 Abs. 1 Satz 4 UStG i. V. mit § 3a Abs. 1 UStG am Sitzort des leistenden Unternehmers erbracht. Deshalb ist bei der An- und Weitervermietung von Ferienwohnungen eines Inländers im Ausland besondere Vorsicht geboten.


[1] Vgl. BFH-Urteil vom 27.03.2019, V R 10/19, BFH/NV-2019-0791 und BFH-Urteil vom 22.08.2019, V R 12/19, NWB JAAAH-34000, DStR 2019, 2420

[2] Vgl. BMF-Schreiben vom 03.04.2012, BStBl 2012 I S. 486, Abschn. 3.15 Abs. 7 UStAE

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