Die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück ist erforderlich, um die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA ermitteln zu können. Bei der Kaufpreisaufteilung handelt es sich aus steuerrechtlicher Sicht um den Erwerb zweier einzelner Wirtschaftsgüter, deren jeweilige Ermittlung oftmals zu Auseinandersetzungen mit der Finanzbehörde führt.
Um Streitigkeiten mit der Finanzbehörde zu umgehen, sollte daher bereits im maßgeblichen Notarvertrag eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden.
Die Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich immer dann anzuerkennen, wenn die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag nicht zum Schein getroffen wurde, kein nachweisbarer Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO vorliegt und der Immobilieneigentümer plausible Erklärungen vorbringen kann, wie sich die Werte für den Grund- und Boden und den Gebäudeanteil konkret ermitteln (z.B. soziales Umfeld, Bauqualität).[1] Die Aufteilung muss wirtschaftlich erklärbar sein und die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise widerspiegeln. Das Bundesfinanzministerium hat zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden eine Arbeitshilfe entwickelt und zur Verfügung gestellt. Die Arbeitshilfe ermöglicht unter Zugrundelegung der höchstrichterlichen Rechtsprechung, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu überprüfen.
Die schätzungsweise Aufteilung erfolgt dabei nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits.[2]
Aus Sicht der Steuerpflichtigen und deren Berater wurde jedoch unlängst kritisiert, dass die Arbeitshilfe des BMF nicht die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Boden und Gebäude gewährleiste, da die Auswahl der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren beschränkt wurde. Die Aufteilung unter zur Hilfenahme der Arbeitshilfe lieferte daher zum Teil realitätsfremde Ergebnisse.
In einer brandaktuellen Entscheidung des BFH[3] wurde diese Auffassung jetzt bestätigt. Der BFH führte noch weiter aus und stellte in seiner Entscheidung fest, dass vor allem in großstädtischen Ballungsräumen relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktoren bei der Ermittlung des Gebäudewertes unberücksichtigt bleiben.
Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung ist das Finanzgericht in der Regel gehalten, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt.
Tipp:
Eine Kaufpreisaufteilung ist stets im Notarvertrag vorzunehmen. Sofern mit Verweis auf die Arbeitshilfe des BMF eine Kürzung der Gebäudeabschreibung seitens des Finanzamtes vorgenommen wurde, ist unter Berufung auf die neue BFH-Rechtsprechung darauf hinzuweisen, dass die Kürzung unrechtmäßig erfolgte und ggf. ein Änderungsantrag zu stellen bzw. Einspruch einzulegen.
Sollte eine Kaufpreisaufteilung bereits in den Vorjahren erfolgt und die Steuerfestsetzung bereits bestandskräftig sein, ist in der aktuellen Veranlagung darauf hinzuweisen, dass eine bereits erfolgte Aufteilung ggf. zu ändern ist. Da lediglich die festgesetzte Steuer nicht jedoch die jeweiligen Besteuerungsgrundlagen in Bestandskraft erwachsen, ist eine Änderung auch Jahre nach der eigentlichen Aufteilung möglich.
Beispiel:
Käufer K erwirbt am 30.08.2015 eine bereits vermietete Eigentumswohnung vom Verkäufer V. Im Notarvertrag wird ein Kaufpreis in Höhe von 10.000 Euro für den Grund und Boden und 90.000 Euro für den Gebäudeteil bestimmt. Die Aufteilung erfolgte nach realen Wertverhältnissen und ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Das Finanzamt ermittelt mit Hilfe der Arbeitshilfe des BMF einen Grund- und Bodenwert in Höhe von 25.000 Euro und einen Gebäudewert in Höhe von 75.000 Euro. Das Finanzamt weicht von den Steuererklärungsdaten ab und reduziert die Gebäude-AfA. Die Steuerbescheide bis einschließlich 2018 sind bereits bestandskräftig.
Eine Änderung der Steuerfestsetzung für die Kalenderjahre 2015 bis 2018 ist wegen der Bestandskraft der jeweiligen Steuerbescheide nicht mehr möglich. Spätestens mit der Steuererklärung 2019 sollte dem Finanzamt jedoch angezeigt werden, dass eine Aufteilung des Kaufpreises gemäß Notarvertrag zu erfolgen hat. Der Aufteilung ist unter Berufung auf die neueste Rechtsprechung grundsätzlich Folge zu leisten.
[1] Vgl. BFH-Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14, BStBl. II 2016, 397
[2] Vgl. BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl. II 2001, 183
[3] Vgl. BFH-Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19