Zahlreiche Vermietungsimmobilien unterliegen einer nicht unerheblichen Wertsteigerung seit dem jeweiligen Erwerb. Die Verkehrswerte liegen teilweise deutlich über den historischen Anschaffungskosten. Oftmals stammen die Immobilien bereits aus der vorherigen Generation und sind bereits voll abgeschrieben. Vorteile ergeben sich dann, wenn eine Immobilie, die zur Vermietung bestimmt ist, an den Ehegatten verkauft wird und der Verkaufserlös zur Finanzierung eines eigengenutzten Objektes verwendet wird. Das vorhandene Eigenkapital kann selbstverständlich auch für andere Investitionen eingesetzt werden.
Beispiel:
Der Steuerpflichtige Lutz Winter ist 49 Jahre alt, verheiratet mit Luise Winter und Vater von zwei Kindern. Als angestellter Ingenieur hat er die Möglichkeit in die Fußstapfen seines jetzigen Arbeitgebers zu treten und das Ingenieurbüro käuflich zu erwerben. Sein Arbeitgeber verlangt einen Kaufpreis von 300.000 Euro. Lutz Winter ist im Besitz einer Ferienwohnung in Lüneburg, die ihm bereits im Alter von 34 Jahren im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge von seinen Eltern übertragen wurde. Die Immobilie ist bereits voll abgeschrieben und wird zurzeit vermietet. Die Jahresmieteinnahmen liegen zwischen 12.000 und 15.000 Euro. Der aktuelle Verkehrswert beträgt 300.000 Euro. Vom Verkehrswert entfallen 250.000 Euro auf das Gebäude und 50.000 Euro auf den Grund und Boden. Die Immobilie ist bereits komplett bezahlt. Das Barvermögen der Familie beträgt 30.000 Euro.
Tipp:
Die Ehefrau Luise Winter erwirbt das Grundstück ihres Ehemannes zum Kaufpreis von 300.000 Euro. Der Verkauf unterliegt nicht § 23 EStG und ist gemäß § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Mit dem Kauf durch die Ehefrau wird neues Abschreibungsvolumen in Höhe von 250.000 Euro x 2% = 5.000 Euro jährlich generiert. Die Schuldzinsen sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.
In der Regel erhalten Käufer beim Erwerb einer vermieteten Immobilie attraktive Finanzierungskonditionen. Die Konditionen sind regelmäßig günstiger als jene, die aufgerufen werden, wenn Kredite für Betriebsmittel bzw. Unternehmenskäufe benötigt werden. Der Verkaufserlös wird für die Finanzierung des Ingenieurbüros eingesetzt.
Mit dem Verkauf der Immobilie an seine Frau wird ein neues Unternehmen gegründet. Die Einnahmen aus der Vermietung der Ferienwohnung sind weiterhin gemäß § 19 UStG von einer Umsatzbesteuerung ausgenommen. Wäre die Ferienwohnung weiter im Besitz des Lutz Winter, hätte dies eine Umsatzbesteuerung der Mieteinnahmen zur Folge, weil durch den Erwerb des Ingenieurbüros die maßgeblichen Grenzen des § 19 UStG überschritten würden.
Hinweis:
Einkommens- und Vermögensverlagerungen unter Angehörigen aufgrund von ertragsteuerlichen oder aus schenkungssteuerlichen Erwägungen sind in der steuerlichen Beratung häufig anzufinden. Die Finanzverwaltung stellt sie daher unter den Vorbehalt einer kritischen Prüfung. Maßstab für deren Anerkennung ist stets der Fremdvergleich. Nur wenn die gewählte „Gestaltung“ zivilrechtlich wirksam ist, vereinbarungsgemäß durchgeführt wird und darüber hinaus auch unter fremden Dritten üblich ist, erkennt sie die Finanzverwaltung an.
Um außersteuerlichen Risiken zu begegnen, wäre auch ein Verkauf an eine von Lutz und Luise Winter gegründete GbR denkbar, an der die Ehegatten jeweils zu 50% beteiligt sind. Der Verkauf dürfte gem. § 5 Abs. 2 und § 3 Nr. 4 GrEStG ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit sein.[1] Zu beachten sind dabei die „Behaltefristen“ gem. § 5 Abs. 3 GrEStG.
Räumt der Alleineigentümer eines Grundstücks einem anderen an diesem Grundstück eine Beteiligung ein und erlangen die Beteiligten Gesamthandseigentum, so ist die Übertragung insoweit nicht als Veräußerung anzusehen, als der bisherige Eigentümer nach der Übertragung am Vermögen der Gesellschaft beteiligt ist.[2] Die Abschreibungsbemessungsgrundlage erhöht sich dann lediglich hinsichtlich des Anteils der Ehefrau.
Bei einem Erwerb durch eine GbR gehört den Gesellschaftern der GbR die gesamte Immobilie gemeinsam und nicht – wie bei dem Erwerb nach Bruchteilen – jedem einzelnen von ihnen ein bestimmter Bruchteil der Immobilie. Die Gesellschafter halten mithin nur Anteile am Vermögen der Gesellschaft.
Tipp:
Die GbR-Gesellschaftsanteile lassen sich ohne erneute Befassung eines Notars unter Beachtung des § 1 Abs. 2a GrEStG weitgehend grunderwerbsteuerneutral übertragen, und zwar sowohl an Mitgesellschafter als auch an bislang nicht beteiligte Dritte. Kinder könnten damit stufenweise an Immobilien beteiligt werden.
[1] Vgl. Pahlke, GrEStG § 5 Rn. 29
[2] Vgl. BMF-Schreiben vom 05.10.2000 Rn. 8, BStBl I 2000, 1383)