Schenkungssteuerliche Aspekte im Zusammenhang mit einer mittelbaren Grundstücksschenkung

Eine mittelbare Grundstücksschenkung liegt vor, wenn eine Geldschenkung mit der Auflage verbunden wird, ein bestimmtes Grundstück zu erwerben und/oder zu bebauen. Dafür sollte im Voraus eine klare und eindeutige Schenkungsabrede getroffen werden.

Da sich der steuerliche Wert der Schenkung nach dem Grundbesitzwert und nicht nach dem Nominalwert des Geldbetrages richtet, lassen sich ggf. erhebliche schenkungssteuerliche Vorteile erzielen. Unbebaute Grundstücke werden regelmäßig mit dem Bodenrichtwert bewertet, während für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser das Vergleichswertverfahren zum Ansatz gelangt.

Eine mittelbare Grundstücksschenkung setzt voraus, dass der Beschenkte im Verhältnis zum Schenker nicht über das Geld, sondern erst über den Gegenstand verfügen kann, denn in diesem Fall ist der Beschenkte nicht um die Geldsumme, sondern erst um den mit den zur Verfügung gestellten Geldmitteln erworbenen Gegenstand bereichert.

Die Schenkungsteuer entsteht bei Schenkungen unter Lebenden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung.

Ist Gegenstand der Schenkung ein Grundstück, gilt die freigebige Zuwendung bei einer mittelbaren Grundstücksschenkung grundsätzlich dann als ausgeführt, wenn die Vertragspartner die für die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlichen Erklärungen (Auflassungserklärungen und Eintragungsbewilligung) abgegeben haben und der Beschenkte aufgrund dieser Erklärungen in der Lage ist, beim Grundbuchamt die Eintragung der Rechtsänderung zu bewirken.

Handelt es sich bei der Zuwendung um ein noch zu errichtendes Gebäude, gilt die mittelbare Grundstücksschenkung mit der Fertigstellung des Gebäudes als ausgeführt.[1]

Gerade bei Zuwendungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge können so Geldmittel auch innerhalb des Zehnjahreszeitraumes des § 14 ErbStG zugewandt werden, ohne eine Schenkungssteuer auszulösen.

Beispiel:

Hans und Hannelore Horst haben ihrer Tochter bereits am 10.06.2011 schenkungssteuerliche Vermögenswerte (vermietetes Mehrfamilienhaus mit Nießbrauchsvorbehalt) in Höhe von jeweils 400.000 Euro übergeben. Ihre Hausbank ruft aktuell einen Negativzins in Höhe von 0,5% für Spareinlagen von mehr als 250.000 Euro auf. Die Eheleute suchen daher nach Möglichkeiten, ihrer Tochter bereits jetzt weiteres Barvermögen zu übergeben.

Tipp: 

Mit einer weiteren Zuwendung in Höhe von jeweils 400.000 Euro treffen sie eine Schenkungsabrede zum Erwerb eines noch zu errichtenden Gebäudes. Das Gebäude wird voraussichtlich im August 2022 fertiggestellt sein. Da die Fertigstellung außerhalb des Zehnjahreszeitraumes des § 14 ErbStG erfolgt, wird eine Zusammenrechnung der beiden Schenkungen geschickt vermieden.

Eine mittelbare Grundstücksschenkung liegt nach Auffassung des BFH auch dann vor, wenn der geschuldete Kaufpreis für ein Grundstück vom Schenker auf das Konto des Verkäufers geleistet wird.[2] Denn Gegenstand der Schenkung ist das Grundstück und nicht der Geldbetrag, wenn der erwerbende Beschenkte im Verhältnis zum Schenker – endgültig – tatsächlich und rechtlich nicht über den geschenkten Betrag, sondern erst über das damit erworbene Grundstück verfügen kann.

Bei der Bestimmung der schenkungssteuerlich maßgebenden Werte üben die Gutachterausschüsse eine entscheidende Funktion aus. Die Gutachterausschüsse greifen in Erfüllung ihrer Aufgaben auf eine Kaufpreissammlung zurück. Jeder Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht wird von den Notaren an die Gutachterausschüsse übermittelt. Die Kaufverträge werden von den Geschäftsstellen ausgewertet und in der Kaufpreissammlung erfasst. Die daraus gewonnenen Informationen werden gff. durch weitere Informationen ergänzt und können vom Gutachterausschuss anonymisiert und einzelfallbezogen für Vergleichswerte herangezogen werden. Die abzurufenden Vergleichswerte binden die Finanzverwaltung und sorgen somit für Rechtssicherheit.

Erfahrungsgemäß liegen die Werte oftmals erheblich unter den tatsächlichen Verkehrswerten, weil sie bereits vollendete Kauffälle abbilden und daher in der Regel steigende Immobilienpreise nicht aktuell abbilden.

Tipp:

Im Rahmen einer mittelbaren Grundstücksschenkung können durch gezielte Erwerbe unter Berücksichtigung von Bodenrichtwerten bzw. Vergleichswerten der Gutachterausschüsse erhebliche schenkungssteuerliche Vorteile erzielt werden. Deshalb sollte der steuerliche Berater für die optimale Gestaltung auf jeden Fall die zuständigen Gutachterausschüsse nach vorhandenen Vergleichswerten um Auskunft ersuchen.

 


[1] Vgl. BFH-Beschluss vom 07.05.2003, II B 89/02, BFH/NV-2003-1186 und BFH-Urteil 04.12.2002, II R 75/00, BStBl. II 2003, 273

[2] Vgl. BFH-Urteil vom 10.05.2005, IX R 65/04, BFH/NV-2005-1764 und BFH- Urteil vom 27.06.2006, IX R 59/04, BFH/NV-2006-2040

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